Wohn­la­gen mit Perspektive

Zu­kunfts­star­ke An­la­gen iden­ti­fi­zie­ren und dar­in investieren – das ist „Future In­vest“, die In­vest­ment­phi­lo­so­phie von Wealth­cap. Doch was zeich­net zu­kunfts­star­ke Wohn­la­gen aus? Wealth­cap hat zu­sam­men mit den Im­mo­bi­li­en­ex­per­ten von bul­wi­en­ge­sa Wohn­la­gen mit Perspektive ana­ly­siert und hier­für das „Wealth­cap Scoring“ ent­wi­ckelt − ein bis­lang ein­zig­ar­ti­ges Tool, das so­wohl Ma­kro- als auch Mi­kro­la­gen nach ob­jek­ti­ven Kri­te­ri­en be­wer­tet. Wel­chen Mehr­wert bringt es In­ves­to­ren? Le­sen Sie Teil 1 unserer Rei­he #Future­Locations.

Un­ter ei­ner at­trak­ti­ven Wohn­la­ge ver­steht je­der et­was an­de­res. Der eine be­vor­zugt das Haus im Grü­nen, der an­de­re möchte lie­ber in ei­ner Woh­nung in­mit­ten des ur­ba­nen Flairs der Me­tro­po­len le­ben. Ob­jek­ti­vi­tät scheint bei der Be­ur­tei­lung un­mög­lich zu sein. Den­noch deu­ten ver­schie­dene Me­ga­trends an, wel­che Wohn­la­gen von ei­nem gro­ßen und zu­gleich wach­sen­den Teil der Be­völ­ke­rung mit zu­neh­men­der Ten­denz be­vor­zugt wer­den.

Wer In­ter­es­se an ei­nem lang­fris­ti­gen und wert­hal­ti­gen In­vest­ment in Wohn­im­mo­bi­li­en hat, kommt des­halb nicht um­hin, sich um die Zukunfts­fähig­keit Ge­dan­ken zu machen − und da­mit auch um die zu­künf­ti­ge Wett­be­werbs­fä­hig­keit von La­gen und Ob­jek­ten. Wel­che ob­jek­ti­ven Kri­te­ri­en be­stim­men die zu­künf­ti­ge At­trak­ti­vi­tät ei­ner Wohn­la­ge? Wel­che Trends sind da­für aus­schlag­ge­bend?

Das Wealth­cap Scoring be­ur­teilt Sta­tus quo und Per­spek­ti­ven

Um die­se Fragen zu be­ant­wor­ten, hat Wealth­cap im Rah­men der Wohn­la­gen­stu­die „Future Lo­ca­ti­ons: Wohn­la­gen mit Perspektive“ das Wealth­cap Scoring ent­wi­ckelt. Es be­wer­tet Ma­kro- und Mi­kro­kri­te­ri­en von Wohn­la­gen nach quan­ti­ta­tiv mess- und ver­gleich­ba­ren Kenn­zah­len. „Da­bei wur­den nicht nur Kri­te­ri­en be­rück­sich­tigt, die den Sta­tus quo be­schrei­ben, son­dern auch Aspek­te, die auf die zu­künf­ti­ge Ent­wick­lung des Stand­orts be­zie­hungs­wei­se ei­nes Stadt­vier­tels hin­deu­ten“, er­läu­tert Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap.

Un­ter dem Be­griff Ma­kro­la­ge wird die Stadt oder Me­tro­pol­re­gi­on ver­stan­den, in der die Im­mo­bi­lie liegt. Hier­bei spie­len un­ter an­de­rem wirt­schaft­li­che und so­zio­de­mo­gra­fi­sche Fak­to­ren eine wich­ti­ge Rol­le, eben­so die nach­hal­ti­ge Woh­nungs­nach­fra­ge sowie die Ent­wick­lung der Miet- und Kauf­prei­se. Dem­ge­gen­über be­zeich­net die Mi­kro­la­ge ei­nen Stadt­teil oder ein Vier­tel in der je­wei­li­gen Stadt. Sie be­zieht sich da­her auf die un­mit­tel­ba­re Nach­bar­schaft ei­ner Wohn­im­mo­bi­lie.

Ge­mein­sam mit dem Im­mo­bi­li­en­ex­per­ten bul­wi­en­ge­sa hat Wealth­cap 30 Mi­kro­la­gen in 30 Städ­ten an­hand des Wealth­cap Scorings un­ter­sucht. Wei­te­re Er­geb­nis­se wer­den in re­gel­mä­ßi­gen Ab­stän­den hier im Wealth­cap-Ex­per­ti­se-Por­tal in ei­ner Wohn­la­gen-Rei­he ver­öf­fent­licht.

Die Aus­wahl der Ma­kro­la­ge­kri­te­ri­en

De­mo­gra­fi­sche Fak­to­ren wie das Be­völ­ke­rungs­wachs­tum ei­ner Stadt oder die Al­ters­struk­tur sind gut pro­gnos­ti­zier­bar und bil­den die Grund­la­ge für die ge­sell­schaft­li­che Ent­wick­lung ei­ner Stadt. „Vor al­lem das Be­völ­ke­rungs­wachs­tum ist ein Ba­ro­me­ter für die At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stand­orts. Be­stimm­te frü­her haupt­säch­lich die Wirt­schafts­kraft über die At­trak­ti­vi­tät, ist dies heut­zu­ta­ge nur noch ein Fak­tor von vie­len“, be­ob­ach­tet Se­bas­ti­an Zeh­rer. „Er­folg­rei­che und zu­kunfts­star­ke Wohn­stand­or­te zeich­nen sich durch ei­nen Mix aus Va­ria­blen aus, zu de­nen ne­ben Be­völ­ke­rungs­wachs­tum und Wirt­schafts­kraft eben auch Fak­to­ren wie Si­cher­heit, Er­schwing­lich­keit oder die In­no­va­ti­ons­kraft ge­hö­ren.“

Gleich­wohl bil­den öko­no­mi­sche Fak­to­ren – ne­ben der Wirt­schafts­stär­ke und der Be­schäf­ti­gung auch die In­no­va­ti­ons­kraft als In­di­ka­tor für zu­künf­ti­ge wirt­schaft­li­che Wett­be­werbs­fä­hig­keit – nach wie vor ein wich­ti­ges Fun­da­ment für Sta­bi­li­tät und Wachs­tum und da­mit auch für die lang­fris­ti­ge Per­for­mance an den Im­mo­bi­li­en­märk­ten. Zu­kunfts­fä­hi­ge Stand­or­te sind le­bens­wert, und dazu ge­hö­ren für die brei­te Mit­tel­schicht der Be­völ­ke­rung auch Aspek­te wie Er­schwing­lich­keit und Si­cher­heit. Aus In­ves­to­ren­sicht schließ­lich sind die nach­hal­ti­ge Woh­nungs­nach­fra­ge, die Kauf­preis­ent­wick­lung und das lang­fris­ti­ge Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al ent­schei­den­de Fak­to­ren.

Die Aus­wahl der Mi­kro­la­ge­kri­te­ri­en

Die At­trak­ti­vi­tät ei­ner Wohn­la­ge hängt als agg­re­gier­te Kenn­zahl von zahl­rei­chen Sub­fak­to­ren ab. Wie setzt sich die Be­völ­ke­rung ei­nes Stadt­teils zu­sam­men? Wie ist das Vier­tel in sei­ne Um­ge­bung ein­ge­bet­tet, wie at­trak­tiv ist das Um­land? Auch die Re­pu­ta­ti­on ei­ner Wohn­la­ge kann ein Kri­te­ri­um dar­stel­len. Ein ent­schei­den­der Aspekt ist die Ver­kehrs­an­bin­dung. Je nach­dem, ob es sich um eher pe­ri­phe­re oder in­ner­städ­ti­sche Quar­tie­re han­delt, kommt der Er­schlie­ßung für den mo­to­ri­sier­ten In­di­vi­du­al­ver­kehr, der ÖPNV-An­bin­dung, Fahr­rad­we­gen oder gar der fuß­läu­fi­gen Er­reich­bar­keit die größ­te Be­deu­tung zu.

Un­mit­tel­ba­re Aus­wir­kun­gen auf die Le­bens­qua­li­tät vor Ort hat zu­dem die so­zia­le In­fra­struk­tur. Dazu zäh­len die Nähe und Qua­li­tät von Bil­dungs­ein­rich­tun­gen und ge­sund­heit­li­cher Ver­sor­gung, die Ver­sor­gung mit Le­bens­mit­teln und an­de­ren Gü­tern des täg­li­chen Be­darfs, ein brei­tes gas­tro­no­mi­sches An­ge­bot oder das Vor­han­den­sein at­trak­ti­ver Parks und Grün­flä­chen. Die An­zahl an Neu­bau­pro­jek­ten ist zu­dem ein gu­ter In­di­ka­tor für le­ben­di­ge, sich ent­wi­ckeln­de Quar­tie­re, denn at­trak­ti­ve La­gen füh­ren zu Zu­zug und da­mit zu stei­gen­der Nach­fra­ge nach Wohn­raum. Aus In­ves­to­ren­sicht sind zu­dem die Ent­wick­lung von Kauf- und Miet­prei­sen ent­schei­den­de Grö­ßen. Eine gut aus­ge­wähl­te Lage mit at­trak­ti­ven Miet­ni­veaus und ei­ner (noch) mo­de­ra­ten Kauf­preis­ent­wick­lung kann mit Blick auf die Zu­kunft ei­nen ent­schei­den­den Ren­di­te­vor­teil dar­stel­len.

Die Be­rech­nung des Scorings

Zur Er­rech­nung des Scorings wer­den die Ma­kro- und Mi­kro­la­ge­kri­te­ri­en auf ei­ner Ska­la von eins (nied­rig) bis fünf (hoch) be­wer­tet. Die­se Ein­zel­er­geb­nis­se wer­den an­schlie­ßend gleich­ge­wich­tet agg­re­giert. Ein­zi­ge Aus­nah­me ist die At­trak­ti­vi­tät der Wohn­la­ge, die dop­pelt ge­wer­tet wird, da sie sich aus ver­schie­de­nen Sub­kri­te­ri­en zu­sam­men­setzt. Das Er­geb­nis ist je­weils ein Ma­kro- und ein Mi­kro­score für eine kon­kre­te Lage in ei­ner be­stimm­ten Stadt.

Ma­kro- und Mi­kro­scores müs­sen je­doch ge­trennt von­ein­an­der be­trach­tet wer­den. Ma­kro­la­gen sind un­ter­ein­an­der ver­gleich­bar, Mi­kro­la­gen las­sen sich nur in­ner­halb der je­wei­li­gen Stadt ver­glei­chen. Des­halb exis­tiert kein Ge­samt­score.

An­hand des Scorings kön­nen nur schwer all­ge­mein­gül­ti­ge Aus­sa­gen über die Qua­li­tät ei­nes Ein­zel­ob­jekts ge­trof­fen wer­den. Für In­ves­to­ren bleibt es des­halb un­ver­zicht­bar, je­des ein­zel­ne Wohn­im­mo­bi­li­en­in­vest­ment auf Stär­ken und Schwä­chen, Chan­cen und Risiken hin zu un­ter­su­chen. „Die Un­ter­su­chung er­laubt je­doch ei­nen Blick aus der Vo­gel­per­spek­ti­ve auf Stand­or­te und La­gen und da­mit eine bes­se­re Be­ur­tei­lung ihrer Zukunfts­fähig­keit“, er­klärt Björn Bord­scheck, Be­reichs­lei­ter Da­ten­ser­vices und So­lu­ti­ons bei bul­wi­en­ge­sa, die Aus­sa­ge­kraft des Scorings.

„Für In­ves­to­ren kann das Wealth­cap Scoring eine wert­vol­le Un­ter­stüt­zung dar­stel­len, um die zur ei­ge­nen In­vest­ment-Phi­lo­so­phie pas­sen­den Ma­kro- und Mi­kro­la­gen auf ei­nen Blick zu iden­ti­fi­zie­ren. So lässt sich die Su­che nach Er­folg ver­spre­chen­den Investments auf die­je­ni­gen Stand­or­te kon­zen­trie­ren, die den ge­such­ten Ren­di­te-Ri­si­ko-Pro­fi­len ent­spre­chen“, er­gänzt Kris­ti­na Ment­zel, Lei­te­rin Ver­trieb bei Wealth­cap. Das neue Wealth­cap Scoring wird für die Ana­ly­sen von Wohn­la­gen ak­tiv bei Wealth­cap ge­nutzt und Er­kennt­nis­se re­gel­mä­ßig ver­öf­fent­licht – als Ar­ti­kel und neu als Pod­cast auf dem Re­se­arch-Por­tal Wealth­cap Ex­per­ti­se.