Lokführer sind begehrt, auch wenn wegen des Wintereinbruchs derzeit kaum eine Bahn fährt. Die Deutsche Bahn muss sich daher einiges einfallen lassen, um Beschäftigte für den Job zu begeistern. Sie versucht es unter anderem mit preiswerten Werkswohnungen. Zuletzt hat die Bahn 240 Mitarbeitern eine bezahlbare Wohnung verschafft. Davon kamen allein 70 in München unter, einem der teuersten Immobilienmärkte Deutschlands. Dazu hat die Bahn eine Kooperation mit einer lokalen Wohnungsbaugenossenschaft geschlossen. Das Unternehmen hat sich bei Wohnungen der Genossenschaft über mehrere Jahre Belegungsrechte gesichert.
Auch BASF und Volkswagen vermitteln über ihre eigenen Immobilientöchter seit Jahren wieder vermehrt Wohnungen für Werksangehörige. Zuletzt sei der Bestand an Werkswohnungen in Deutschland auf rund 100.000 gestiegen, sagt der Verband der Wohnungswirtschaft GDW. Anfang der Achtziger Jahren waren es noch rund 450.000. Zwischenzeitlich war die Zahl der Werkswohnungen auf wenige zehntausend geschrumpft. Siemens beispielsweise hat 2009 seine letzten Werkswohnungen verkauft.
Große Konzerne wie BASF leisten sich eine eigene Immobilientochter, um Mitarbeiter zu binden. Die BASF Wohnen + Bauen verwaltet 6000 Wohnungen im Raum Ludwigshafen. Sie vermittelt Mietwohnungen und bietet Eigentumswohnungen zum Kauf an. Die Eigentumswohnungen sind privatisierter Wohnraum, der zuvor im Unternehmensbesitz war.
Zwei Trends treiben die Konzerne an, wieder in Werkswohnungen zu investieren. Zum einen ist es der zunehmende Fachkräftemangel. Wer als Arbeitskraft begehrt ist, rechnet sich aus, wie viel nach der Miete noch vom Gehalt übrigbleibt. Arbeitgeber, die eine preiswerte Werkswohnung anbieten können, sind eindeutig im Vorteil. Der andere Treiber ist der demografische Wandel. Weil die geburtenstarken Jahrgänge in Rente gehen, wetteifern die Unternehmen um die qualifizierten Berufseinsteiger.
Zusätzlich fördern die Kommunen Werkswohnungen. Die Stadt München beispielsweise verspricht Unternehmen, die Werkswohnungen bauen, eine Bevorzugung bei der Genehmigung von Gewerbeflächen. Kommunale Betriebe sollen dabei voran gehen. Bis 2022 wollen die Stadtwerke von München 500 Werkswohnungen errichten.
Silicon Valley finanziert Wohnraum
Dabei gelten Werkswohnungen eigentlich als angestaubt, als eine Erfindung des 19. Jahrhunderts. Umso bemerkenswerter ist, dass sich gerade die großen Tech-Konzerne aus den USA engagieren. Kürzlich kündigte Onlinehändler Amazon an, zwei Milliarden Dollar in bezahlbarem Wohnraum für seine Mitarbeiter zu investieren. Das Geld soll als günstige Darlehen und Zuschüsse für kommunale Wohnungsunternehmen eingesetzt werden. Auch Apple, Alphabet und Microsoft haben ähnliche Programme aufgelegt. In den Technologiehochburgen im Silicon Valley und Seattle sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Viele Mitarbeiter der US-Konzerne können sich dort keine Wohnung mehr leisten.
Genau diese Entwicklung in den Ballungsräumen ist für deutsche Konzerne die Motivation, die angestaubte Werkswohnung wieder zu beleben. Viele Fachkräfte achten beim Jobwechsel nicht mehr nur auf das Gehalt, sondern auch auf bezahlbaren Wohnraum. Die Mehrheit will nicht allzu weit vom Arbeitsplatz entfernt wohnen, um nicht zu viel Lebenszeit beim Pendeln zu verlieren.
„Anders als früher bauen die Unternehmen keine großen Siedlungen, sondern einzelne Objekte“, sagt Simon Wieland, Projektleiter bei RegioKontext, einem Berliner Immobilienforschungsinstitut. Die Arbeitgeber wollen vor allem Berufseinsteiger und Fachkräfte, die aus anderen Regionen an den Firmensitz ziehen, unterstützen. Oft sei der Mietvertrag für die Werkswohnung zeitlich befristet.
Auch viele mittelständische Unternehmen seien an Werkswohnungen interessiert, sagt Projektleiter Wieland. Ihnen fehle mitunter jedoch das Kapital, um allein solche Immobilienprojekte zu finanzieren. RegioKontext berate Mittelständler dabei, Kooperationen für den Bau von Werkswohnungen einzugehen. Noch allerdings, so RegioKontext, seien die Projekte in der Konzeptphase, also bisher nicht umgesetzt.
Miete unter Mietspiegel bleibt steuerfrei
Die Konditionen für Werkswohnungen sind für die Mitarbeiter durchaus attraktiv. Häufig bleibt die Miete unterhalb des ortsüblichen Niveaus. Für Auszubildende und Werkstudenten gibt es darüber hinaus noch weitere Extras. Bei Volkswagen beispielsweise zahlen sie in den werkseigenen Wohnungen in den ersten zwei Monaten nur die Nebenkosten aber keine Kaltmiete. Für Wohnungssuchende, die gerade neu in eine Stadt ziehen, sind solche Konditionen meist unerreichbar. „Vielen Unternehmen reicht es aus, wenn sie mit Werkswohnungen eine schwarze Null erwirtschaften“, sagt Wohnungsmarktexperte Wieland.
An ihrem Firmensitz gehören einige Konzerne zu den wichtigsten Playern im jeweiligen Immobilienmarkt. In Wolfsburg beispielsweise hält VW Immobilien insgesamt 9000 Wohnungen. Bei einem Gesamtbestand von rund 66.000 Wohnungen im Stadtgebiet sind das immerhin 13,6 Prozent. Das heißt, die Mitarbeiter des Automobilbauers können sich aus einem großen Pool bedienen, zu dem sie bevorzugt Zugang haben. Grundsätzlich vermietet VW Immobilien auch an Mieter, die keine Werksangehörigen sind.
Dass wieder vermehrt preiswerte Werkswohnungen an den Markt kommen, liegt an einer Änderung im Jahressteuergesetz 2020. Danach bleibt die Differenz zwischen gezahlter und marktüblicher Miete steuerfrei, wenn die Mitarbeiter mindestens zwei Drittel des Mietspiegel-Niveaus zahlen. Bis zur Gesetzesänderung war der Mietabschlag in der Regel als geldwerter Vorteil zu versteuern.
Für Mitarbeiter haben Werkswohnungen allerdings auch einige Nachteile. Die Kündigungsfrist beispielsweise ist gegenüber dem allgemeinen Mietrecht verkürzt. So kann der Vermieter bei einer Mietdauer von unter zehn Jahren mit nur dreimonatiger Frist kündigen. Bei regulären Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters ab acht Jahren Wohndauer neun Monate. Verlässt der Mitarbeiter das Unternehmen, dann muss er die Werkswohnung in der Regel räumen.
Diese Nachteile sind jedoch zu verschmerzen. Denn moderne Werkswohnungen sichern anders als jene aus dem 19. Jahrhundert nicht das lebenslange Wohnen, sondern sind eine Hilfe auf Zeit. Familien, die in Ballungsräumen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen, sind für diese befristete Unterstützung dankbar. Sie gibt ihnen Zeit, die passende Immobilie zu finden.
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