In Deutschland gibt es immer mehr Unternehmen, die ihren Mitarbeitern und Azubis auch Wohnraum zur Verfügung stellen. Da passt es gut, dass die Bundesregierung Anfang 2020 eine entscheidende Hürde für diese Praxis beseitigt hat. Das dürfte den Trend weiter befeuern. Experten sehen ein Potenzial von mindestens 10.000 neuen Mitarbeiterwohnungen pro Jahr. Die Werkswohnungen früherer Zeiten könnten also – in neuen Formaten – ein Comeback feiern.
Der Begriff „Mitarbeiterwohnung“ benennt in diesem Zusammenhang natürlich nicht einfach nur die „Wohnung eines Mitarbeiters“, sondern meint explizit Wohnraum, den ein Arbeitgeber für seine Beschäftigten aktiv organisiert hat. Diese Praxis wird von Unternehmen zunehmend als wirksames Instrument der Personalpolitik erkannt. Im „Kampf um die Köpfe“ kann das Angebot von Wohnraum der entscheidende Faktor sein, um rar gesäte Fachkräfte für sich zu gewinnen – vor allem in Großstädten und Ballungsräumen.
Steuerliche Hürde beseitigt
Bisher gab es allerdings eine große Hürde für solche „Wohnungen vom Chef“. Wenn Arbeitnehmer verbilligt eine Wohnung von ihrem Arbeitgeber zur Verfügung gestellt bekamen, galt dies bisher als geldwerter Vorteil, für den die Mitarbeiter Steuern an den Staat zahlen mussten. Diese Praxis hat die Bundesregierung nun abgeschafft. Arbeitnehmer müssen keine Steuernachzahlung mehr befürchten, wenn ihr Betrieb ihnen eine vergünstigte Wohnung überlässt.
„Jetzt ist der Weg frei für die Unternehmen, sich mit dem Modell des Mitarbeiterwohnens ganz vorne im Rennen um qualifizierte Fachkräfte zu platzieren“, sagt Ingeborg Esser. Die Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) weist aber zugleich darauf hin, dass die neue Steuerpraxis natürlich nicht den Engpass bei der Grundstücksvergabe beendet. Ingeborg Esser: „Die Kommunen müssen verstärkt Bauflächen ausweisen und eigene Flächen nach dem Prinzip des besten Konzepts statt nach Höchstpreis vergeben. Denn auf teuren Grundstücken wächst kein günstiger Wohnraum.“
Aktuelle Studie
Einen aktuellen Überblick über das Thema bietet die Mitte Februar vorgestellte Studie „ Mitarbeiter-Wohnen – Der »Kampf um die Köpfe« geht übers Wohnen “. Sie wurde vom Berliner Institut Regio-Kontext erstellt. Das Institut erwartet, dass dieses Jahr „10.000 plus X“ Mitarbeiterwohnungen bundesweit gebaut werden. Auftraggeber der Studie war das Bündnis „Wirtschaft macht Wohnen“, dem der GdW sowie vier weitere Verbände angehören: Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM), Deutscher Mieterbund (DMB) und Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB).
Bei der Studie handelt es sich um eine Folgestudie. Bereits 2018 war der Vorgänger „ Mitarbeiterwohnen – Mehr als ein Instrument aktiver Personalpolitik “ erschienen. Die neue Studie enthält sechs Fallbeispiele, die illustrieren, wie Mitarbeiterwohnungen in Deutschland bereits in den letzten Jahren ganz praktisch realisiert wurden. Vorgestellt werden zum Beispiel die Projekte des Wohnungsunternehmen Berlinovo, das unter anderem Wohnungen für Polizeianwärter errichtet hat, sowie der Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg, die derzeit bezahlbaren Wohnraum für Beschäftigte der Baubranche plant.
„Durch das Mitarbeiterwohnen entstehen bedarfsgerechte, bezahlbare Wohnangebote dort wo sie fehlen und dringend benötigt werden“, sagt Studienleiter Arnt von Bodelschwingh, zugleich Geschäftsführer von Regio-Kontext. „Damit helfen Mitarbeiterwohnungen auch dem Wohnungsmarkt insgesamt.“ Insbesondere Wohnungen für den Start ins Berufsleben – für Azubis, Studis und Job-Einsteiger – seien derzeit „schwer im Kommen“, betont Bodelschwingh weiter.
Gestaltungsmöglichkeiten
Neben den Praxisbeispielen beleuchtet die Studie auch systematisch die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten für das Kombi-Modell „Job plus Wohnung“. Unternehmen, die ihren Mitarbeitern am Arbeitsort Wohnraum zur Verfügung stellen wollen, haben schließlich verschiedene Möglichkeiten, ihr Vorhaben in die Praxis umzusetzen.
Der Arbeitgeber kann zum Beispiel selbst gebaute, eigene Wohnungen direkt vermieten, oder aber er gründet ein eigenes Wohnungsunternehmen als Tochterfirma, die dann die Wohnungen errichtet und an die Arbeitnehmer des Mutterunternehmens vermietet. Natürlich können sich kleine und mittelständische Unternehmen auch zusammenschließen, um gemeinsam zu bauen. „Dadurch sinken Kosten, Risiko und Aufwand für das einzelne Unternehmen, und Beschäftigte verschiedener Unternehmen kommen in den Genuss einer Mitarbeiterwohnung“, sagt Studienleiter Bodelschwingh.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass der Arbeitgeber Wohnungen von einem externen Wohnungsunternehmen mietet und sie dann verbilligt an seine eigenen Mitarbeiter weitervermietet. Alternativ dazu kann der Arbeitgeber beim fremden Wohnungsunternehmen auch einfach nur Belegungsrechte erwerben. In diesem Fall bleibt das Wohnungsunternehmen in der direkten Vermieterrolle. Es verpflichtet sich aber, ein bestimmtes Wohnraumkontingent zu Marktpreisen oder verbilligt an die Arbeitnehmer der Firma mit den Belegrechten zu vermieten.
„Kooperationen mit wohnungswirtschaftlichen Partnern und anderen gewerblichen Unternehmen bieten großes Potenzial: wenig Aufwand und Risiko und dennoch großer Ertrag und Mitbestimmungsmöglichkeit für das Unternehmen“, urteilt Bodelschwingh. Die unterschiedlichen Gestaltungsmöglichkeiten werden in der Studie genauer erläutert – inklusive steuerrechtlicher und bilanzieller Aspekte aus Sicht des Arbeitgebers beziehungsweise beteiligter Wohnungsunternehmen sowie lohnsteuerrelevante Aspekte aus Sicht des Arbeitnehmers.
