Die Immobilienpreisentwicklung bei Wohnimmobilien in Deutschland

• Stabilisierungsphase: Nach Preiskorrekturen beginnt der Markt im Sommer 2023 in eine Seitwärtsbewegung überzugehen
• Angebotspreis: Eigentumswohnungen (Bestand) wurden im 1. Halbjahr 2023 für durchschnittlich  3.896 EUR/m² angeboten(- 4,9 %)
• Teuerste Großstadt in Deutschland bleibt München. Der Quadratmeter einer Eigentumswohnung kostet dort durchschnittlich 8.975 Euro.
• Mangelnde Bautätigkeit: Die Zahl der Baugenehmigungen geht stark zurück. Fehlender Wohnraum könnte mittel- bis langfristig zum Preistreiber werden
  
• Energieeffizienz: Die Objektqualität insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz spielt eine wachsende Rolle. 

Wohnimmobilien sind gefragt. Viele Menschen erfüllen sich den Traum vom eigenen Heim mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. Erfahren Sie hier alles über die die derzeitigen Preise, die beliebtesten Wohnlagen, die Besonderheiten einzelner Standorte und deren Immobilienpreisentwicklung – laufend aktualisiert in unseren interaktiven Grafiken.

Für Immobilienkäufer ebenso wie für Verkäufer von Eigentumswohnungen und Häusern sind die Immobilienpreise in der Zukunft wichtig. Gerade Interessenten an Eigenheimen und Eigentumswohnungen stellt sich in diesem Zusammenhang oft die Frage, ob sie besser kaufen oder mieten. Natürlich spielt bei der Beantwortung dieser Frage die persönliche Situation eine Rolle, denn mit selbstbewohnten Immobilien binden sich Eigentümer für einen längeren Zeitraum an einen Ort. 

Alternativ lassen sich Wohnungen oder Häuser aber auch lukrativ vermieten. Für die Kaufentscheidung ist es daher wichtig zu wissen, ob die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen werden. Auch über die Konditionen einer möglichen Finanzierung sollten sich Kaufinteressenten gewissenhaft informieren.

Die zurückgehende Nachfrage führte vor allem dazu, dass der Marktzyklus, der über mehr als ein Jahrzehnt mit kontinuierlichen Preissteigerungen verbunden war, ein Ende fand. Die schwierigen Finanzierungsbedingungen sorgten für einen Rückgang der Nachfrage in den meisten Wohnimmobilienlagen, wodurch es vielerorts zu Preiskorrekturen kam. Der durchschnittliche Angebotspreis für bestehende Eigentumswohnungen (ETW) erreichte im zweiten Quartal 2022 seinen vorläufigen Höhepunkt bei 4.145 EUR/m² und sank dann bis zum zweiten Quartal 2023 um rund 5,8 % auf 3.906 EUR/m². 

Im gleichen Zeitraum sank der mittlere Angebotspreis für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH) um 4,5 % auf nun 380.000 EUR. In beiden Segmenten lag der Wert somit zuletzt etwa so hoch wie im vierten Quartal 2021. Daran ist deutlich zu erkennen, dass ein großer Preiseinbruch ausblieb und lediglich die Preisanstiege von 2021 auf 2022 wieder aufgehoben wurden. Bei Neubauobjekten gibt es etwa seit dem dritten Quartal 2022 eine Seitwärtsbewegung der Angebotspreise.

Beim genaueren Blick auf die ersten sechs Monate des Jahres 2023 wird deutlich, dass der Rückgang der Durchschnittspreise zuletzt deutlich abgeflacht ist. Von Mai auf Juni gab es sogar erstmals seit über einem Jahr wieder eine leicht positive Veränderung der Angebotspreise. Dies ist jedoch noch kein Zeichen für eine Trendumkehr, sondern eher als möglicher Beginn einer Stabilisierungs- und Bodenbildungsphase zu bewerten. Die weitere Preisentwicklung hängt weiterhin stark von der Zinsentwicklung ab.

Ferienimmobilien sind begehrte Investitionsobjekte, die sich für den Urlaub selbst nutzen lassen und im übrigen Jahr gute Mieterträge einbringen können.

Stark nachgefragt sind Wohnimmobilien in Österreich. Erfahren Sie mehr darüber in unserem Wohnimmobilien Marktbericht Österreich.

Welche Auswirkungen hat die Zins-Erhöhung?

Das weltweite Geschehen hat den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland zuletzt geprägt wie seit langem nicht mehr. Nach dem starken Anstieg im vergangenen Jahr ist das Jahr 2023 von einem Rückgang der Inflationsrate geprägt. Um die Inflation nachhaltig zu verringern, wurde der Leitzins jedoch auch in diesem Jahr noch weiter erhöht, was in der Folge zu weiteren Bauzinssteigerungen führte. Für den weiteren Jahresverlauf wird mit Zinsen von bis zu vier Prozent bei zehnjähriger Zinsbindung gerechnet. Die Auswirkungen der Zinserhöhungen seit dem Frühjahr 2022 sind am Wohnimmobilienmarkt inzwischen deutlich zu erkennen. 

Vor allem die zweite Jahreshälfte 2022 war von einer Verunsicherung geprägt, die zu einer Kaufzurückhaltung führte. Insgesamt wurden im Jahr 2022 fast 90.000 Wohnimmobilien weniger gehandelt als noch im Vorjahr, was einen Rückgang der Transaktionen um rund 15,6 % darstellt. Besonders deutlich war der Rückgang der Handelsaktivität im Segment der Eigentumswohnungen (-18,9%). Das Umsatzvolumen lag 2022 nur leicht unter dem von 2020 und war somit trotz des Rückgangs das dritthöchste Transaktionsvolumen aller Zeiten.

Viele Käufer und Käuferinnen merken, dass Wohneigentum mehr ist, als nur ein Investment. Mit dem Kauf einer Immobilie, die den eigenen Ansprüchen entspricht, kann ein Lebenstraum erfüllt werden. Durch die neue Marktsituation gibt es jetzt für einige Kaufinteressierte die Chance, die Wunschimmobilie zu erwerben, ohne dass es dabei wie im Vorjahr in einem Bieterwettbewerb zwischen vielen Interessierten endet. Häufig haben Kaufende wieder die Möglichkeit, sich zwischen Objekten zu entscheiden.

Bei der Preisentwicklung der letzten zwölf Monate fällt auf, dass deutliche Preiskorrekturen vor allem in einfachen und mittleren Lagen zu verzeichnen sind. Gerade in diesem Bereich hat die geänderte Finanzierungssituation dazu beigetragen, dass Kaufvorhaben verschoben worden sind und Kaufinteressierte auf den Mietmarkt ausweichen. Mit 44 % weist Deutschland weiterhin die niedrigste Wohneigentumsquote in der EU auf – ohne steigende Tendenz. Die durchschnittliche Angebotsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr um 3,8 %.

In guten und vor allem in sehr guten Lagen zeigt sich das Preisniveau häufig stabiler – hier bringen Käuferinnen und Käufer häufig einen höheren Eigenkapitalanteil ein und sind weniger abhängig von Zinsentwicklungen. Es gibt zwar eine geringere Zahl an Interessenten je Objekt, jedoch lassen sich für Topobjekte weiterhin Interessierte finden, die die Chance nutzen, ihr Traumobjekt ohne den hohen Konkurrenzdruck der vergangenen Jahre zu erwerben. Generell eröffnet die neue Marktsituation vielen Eigennutzern, aber auch Kapitalanlegern mit Eigenkapital gute Einstiegsmöglichkeiten in vielen zuvor überhitzten Märkten.

Entwicklungen in den Lagen sind differenziert zu betrachten

Auch für die kommenden Monate sind die Aussichten in den besseren Lagen positiv. Bei mehr als der Hälfte der von Engel & Völkers untersuchten Städte wird mit stabiler und bei rund 30 % sogar mit steigender Preisentwicklung in sehr guter Lage gerechnet. In mittlerer und einfacher Lage erwarten hingegen über 40 % weitere leichte Preisabschläge. Im Gegensatz zu den Unterschieden zwischen den Lagen fallen die Preisentwicklungen im Vergleich der Städte relativ gering aus. Lübeck, Aschaffenburg und Mülheim an der Ruhr stechen hier als einzige Städte mit einer minimalen Steigerung des durchschnittlichen Angebotspreises für Eigentumswohnungen im Vorjahresvergleich hervor. Unter den Metropolen steht Berlin am besten da, was mit dem besonders starken Wohnraumdruck zusammenhängt. Die vorübergehende Einführung des sogenannten Mietendeckels hatte in einem Rückgang der Investitionen in Neubau resultiert.

Die Quadratmeterpreise bei Wohnimmobilien stabilisieren sich vielerorts nach Preiskrorekturen. Im Vorjahresvergleich sind diese Korrekturen noch deutlich zu erkennen. Der Engel & Völkers Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2023/2024 belegt dies. 

München ist mit 8.976 EUR/m² weiterhin die mit Abstand teuerste Großstadt Deutschlands. Mit großem Abstand folgen Frankfurt am Main und Hamburg. 

Mit Freiburg und Regensburg haben sich auch kleinere Städte im Top-10-Ranking zwischen die Metropolen geschoben.

Neben der Lage ist die Energieeffizienz zum nächstwichtigen Objektkriterium aufgestiegen. Hohe Sanierungskosten und gestiegene Energiepreise machen den Kauf von Objekten in gutem energetischem Zustand besonders attraktiv. Aus diesem Grund gibt es gerade für Häuser der höchsten Energieeffizienzklassen auch weiterhin eine hohe Nachfrage und dementsprechend auch eine stabile, teilweise weiterhin steigende Preisentwicklung. Sanierungsbedürftige Objekte sind hingegen schwerer zu vermarkten.

Da laut einer Auswertung von Interhyp und Sprengnetter rund 48 % aller Wohnimmobilien den schlechten Energieeffizienzklassen F bis H angehören, steht eine enorme Sanierungswelle bevor. Diese Objekte müssen voraussichtlich bis 2030 mindestens auf das Niveau von Stufe E gebracht werden. Für institutionelle Anlegende sind zudem die ESG-Vorgaben der EU-Taxonomie zu beachten. Da Richtlinien und Gesetzgebung in den kommenden Jahren voraussichtlich noch strikter auf die Nachhaltigkeit achten werden und die Standards dadurch immer höher werden, wird es zunehmend zu einer Marktdifferenzierung kommen. Sogenannte Green Buildings, also nachhaltige Immobilien, werden am Markt immer stärker bevorzugt werden. Neben Energieeffizienzklasse werden hier auch weitere Zertifizierungen gefragt sein.

Die weitere Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes ist aktuell nur schwer prognostizierbar, da sie, wie beschrieben, von vielen Faktoren beeinflusst wird. Engel & Völkers geht davon aus, dass die Transaktionszahl im Gesamtjahr 2023 noch einmal etwas unter dem Vorjahr liegen wird. Trotz Ende der Niedrigzins-Boom-Phase weisen viele Indikatoren, wie etwa die einsetzende preisliche Seitwärtsbewegung, auf eine kommende positive Marktentwicklung hin. Insbesondere in den traditionell beliebten Städten ist mittelfristig ein erneuter Nachfrageüberhang möglich.

Mit den fundierten Marktanalysen von Engel & Völkers erhalten Kaufinteressenten ebenso wie Verkäufer von Immobilien eine Hilfe bei ihrer Investitionsentscheidung.